DÉFISCALISATION ET ACCESSION À LA PROPRIÉTÉ QUE DIT LA LOI ?

par Maisons Créoles

Réaliser une opération bénéficiant de la défiscalisation DROM (loi « Girardin »)ou un investissement locatif (loi « Pinel »), c’est possible ! Votre rêve devient réalité. Décryptage…

Que choisir ? Tout dépendra de votre objectif.

Si vous souhaitez acquérir ou construire votre résidence principale, la défiscalisation Girardin 2015 s’applique et vous fait bénéficier de réduction d’impôt. Toutefois, ce régime fiscal ne s’appliquera que jusqu’au 31 décembre 2017.

Si, maintenant, votre volonté est d’investir en locatif, vous avez tout intérêt à concrétiser votre projet en Outre-mer. Grâce à la loi Pinel, les investissements réalisés dans le secteur immobilier neuf permettent d’obtenir un avantage fiscal plus important que celui réalisé en métropole.

Mais, d’ores et déjà, voyez ce que vous gagneriez…

La défiscalisation Girardin 2015

Etes-vous éligible ?
Oui, si vous respectez l’une des deux conditions suivantes :

  • Etre primo-accédant. Il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les deux années précédant l’investissement.
  • Etre propriétaire d’un logement insalubre menaçant et dangereux.

Plusieurs types d’investissements possibles :

En résidence principale :
Le logement doit être affecté à la résidence principale du propriétaire. L’occupation doit être continue et effective pendant au moins cinq ans après l’achat ou l’achèvement des travaux.

Le produit Girardin industriel

Il s’agit du seul investissement productif offrant près de 20% de rendement tout en participant à l’économie réelle en outre-mer. La loi Girardin industrielle est une loi héritière des lois Paul et Pons encadrant les investissements dans les DROM-COM. Cette loi offre aux contribuables français l’opportunité d’économiser des milliers d’euros tout en participant au développement économique de leur pays. En investissant dans ce dispositif, vous bénéficierez donc d’une réduction d’impôt dès l’année prochaine tout en contribuant au développement économique des DROM-COM si vous choisissez d’investir dans un dispositif productif. Sachez que l’insularité, l’éloignement de la France métropolitaine ainsi qu’un difficile accès au crédit bancaire constituent un triple handicap structurel auquel sont confrontés les entrepreneurs dans les DROM-COM.

Réhabilitation d’un ancien immeuble

Dès lors que les travaux de réhabilitation sont fiscalement assimilés à une construction neuve et autorisés par un permis de construire ou qu’ils sont réalisés par une entreprise pour des logements achevés depuis plus de 20 ans, vous pouvez bénéficier de la réduction fiscale.
Vous permettrez ainsi de réduire le déficit de logements sociaux ultramarins : près de 100.000 logements supplémentaires seraient nécessaires pour résorber la demande actuelle.

Le montant de la défiscalisation

La réduction est calculée sur la base du prix de revient ou d’acquisition du logement.
Elle est évidemment plafonnée par un montant fixé par m² de surface habitable.

La réduction d’impôt est fixée à 18% et est étalée sur dix ans quand il s’agit de l’achat ou de la construction d’un logement neuf affecté à l’habitation principale du contribuable, sur cinq ans pour tous les autres types d’investissement.
Attention ! vous ne pourrez revendre votre bien qu’à partir de la sixième année.

La défiscalisation Pinel

Force est de constater qu’il est de plus en plus difficile de trouver un bien immobilier qui corresponde à votre besoin. La loi Pinel a pour objet d’apporter plus d’avantages aux consommateurs et propose ainsi des réductions d’impôt plus importantes sur le revenu.
Mais pour en bénéficier, il vous faut investir dans un bien locatif et vous engager dans la location de ce bien pendant une période minimale.
Ce dispositif s’applique pour des investissements réalisés avant le 31 décembre 2016.

Sont éligibles :

  • L’acquisition de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement,
  • La construction de logements,
  • L’acquisition de logements faisant ou ayant fait l’objet de travaux assimilables à du neuf,
  • L’acquisition de logements ne satisfaisant pas aux conditions de décence et faisant ou ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation permettant d’acquérir des performances techniques voisines de celles de logements neufs,
  • L’acquisition de logements affectés à un usage autre que l’habitation et qui font ou ont fait l’objet de travaux de trans­formation en logement.

Dès lors que vous êtes propriétaire selon l’une ou l’autre des conditions ci-dessus, vous serez en mesure de bénéficier d’une réduction d’impôt. Le taux est fixé à 23% répartis sur 6 ans ou à 29% répartis sur 9 ans.
Cela suppose en effet que vous vous engagiez à louer les locaux non meublés à un locataire qui en fait sa résidence principale, en respectant des plafonds de loyer et des plafonds de ressources pour le locataire.
Bien sûr, en cas de non-respect de l’engagement, la réduction d’impôt est remise en cause.

Source ADIL Pour un logement de 120 m2 destiné à être loué à titre de résidence principale non meublée à un couple avec deux enfants, acquis pour un prix de 350 000 €

Base de la réduction d’impôt :
Bien que l’investissement soit de 350 000 €, la réduction d’impôt sera calculée sur la base du plafond d’investissement, à savoir 300 000 €.
Montant de la réduction d’impôt :
11 500 € pendant 6 ans, soit 300 000 € x 23 % / 6 ans.
Si vous payez annuellement au moins 11 500 € d’impôt sur le revenu, vous réaliserez au final une économie de 69 000 €. Ce logement ne pourra être loué pour un loyer supérieur à 1 039 €
hors charges (120 x 8,66 €). Loyer au m2 corrigé : ((19/120) + 0,7) x 10,09 € = 8,66 €.
Les ressources du ménage locataire (couple avec deux enfants) ne pourront dépasser sur leur dernier avis d’imposition 53 044 €.

Avantages et/ou inconvénients ?

Les solutions pour réduire ses impôts sont nombreuses, mais chacune présente des avantages et des inconvénients qu’il faut avoir bien présents à l’esprit avant de s’engager dans une opération de défiscalisation.
La tentation d’aller vite pour profiter d’un avantage fiscal alléchant peut être source de déconvenues. Il faut garder à l’esprit que dans les faits, vous avez jusqu’au 31 décembre de l’année en cours pour défiscaliser vos revenus et ainsi obtenir un rabais sur les impôts à payer l’année suivante.
Durant de nombreuses années, la loi Girardin avait un avantage colossal sur tous les autres dispositifs de défiscalisations, celui de bénéficier d’une réduction d’impôt, là où les autres n’avaient qu’un simple abattement sur le revenu.
En 2016, le dispositif Pinel adapté aux DROM-COM risque fort sinon de supplanter, en tout cas d’attirer plus d’investisseurs potentiels que ne le propose la loi Girardin.
Du point de vue de l’investisseur, les contraintes restent nombreuses. Dans tous les dispositifs de défiscalisation immobilière, le contribuable doit, en contrepartie des réductions d’impôt perçues, respecter certaines obligations. Les lois Pinel et Girardin imposent a minima deux contraintes aux investisseurs : une durée minimale de location du bien et un plafond de loyer pour le locataire.
Aujourd’hui cohabitent deux dispositifs, la loi Girardin et la loi Pinel outre-mer, entre lesquels les contribuables peuvent opter en fonction de leur profil fiscal, de leur zone d’investissement et de la typologie du bien qu’ils acquièrent.
Plus encore qu’en métropole, l’immobilier dans l’outre-mer en général a besoin du soutien que représentent les lois de défiscalisation immobilière. En outre, la croissance démographique est plus soutenue chez nous qu’en métropole, ce qui accroît encore le besoin de logements locatifs. C’est la raison pour laquelle les avantages fiscaux octroyés par les lois de défiscalisation outre-mer sont supérieurs à ceux qui sont proposés pour la métropole. Au-delà de considérations économiques, ces lois sont également l’expression de la solidarité.

Texte : Corinne Tellier
Source : Adil

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