Vente, gestion locative : les bons choix
C’est souvent votre seul bien et celui que vous chérissez le plus. Que vous décidiez de le mettre en vente ou de le placer en gestion locative, vous ne saurez faire l’impasse sur un accompagnement de qualité, par des spécialistes capables de vous assurer des résultats et un suivi à la hauteur de vos attentes.
Ce sont deux domaines qui ne se recoupent pas mais qui sont susceptibles de révéler les talents des professionnels de l’immobilier. Faire ses preuves sur l’une ou l’autre de ces activités (de nombreuses agences proposent les deux) témoigne d’un sens aigu de l’art de la négociation qui ne se réduit pas à une simple question de chiffres. Par-delà les compromis de vente et les contrats de location, se profilent des enjeux qui ont trait à l’humain, parfois de manière plus profonde que l’on pourrait croire de prime abord. On parle par exemple de mettre un prix sur ce qui revêt avant tout d’une valeur sentimentale, à l’image de cette maison que vous avez héritée de vos parents ou grands-parents et à laquelle vous souhaitez offrir une nouvelle vie.
Il est aussi question de rapports, que l’on souhaite le plus sereins possibles, entre des propriétaires et des locataires, unis par une confiance réciproque… qu’un expert avisé sera en mesure de renforcer et de faire perdurer dans le temps, aussi longtemps que faire se peut.
Examinons à tour de rôle la façon dont un agent immobilier optimise la vente et la gestion locative.
La vente relève de ce que l’on appelle la transaction, au même titre que l’achat, les deux pôles étant complémentaires. L’acte commercial rapproche le vendeur de candidats acquéreurs. Là où un agent immobilier a toute sa place ? En rendant cet objectif réalisable mais également désirable, ce qui est loin de s’avérer une évidence quand on a une idée de la situation du marché de l’immobilier à La Réunion. Des transactions directes entre particuliers peuvent très bien avoir lieu et se conclure de la meilleure des façons pour les deux parties intéressées. Avoir recours à un professionnel vous évitera d’avoir à expérimenter les cas où les choses ne se passent pas tout à fait comme on l’avait souhaité, alors même que l’on croyait posséder toutes les cartes en main pour réussir la transaction. Il ne suffit pas en effet de vendre, mais de le faire au juste prix et en traitant avec un acheteur qui présente toutes les garanties financières. Mais avant même d’en arriver à cette étape finale du compromis de vente, c’est tout un cheminement qui se met progressivement en place.
Il s’agit d’abord de proposer une estimation honnête du bien. En plus de son regard extérieur, c’est la connaissance du marché de l’agent immobilier qui sera avantageusement éclairante. Vous savez que le bien dépassera le parti pris forcément subjectif et déformé par l’affect qui vous attache à la maison dont vous vous séparez parfois avec un léger pincement au cœur. Tant de souvenirs, de bons moments ont tendance à vous la rendre plus « chère » à vos yeux ; l’expert, lui, ne vous rend pas la vue mais vous permet de chausser les bonnes lunettes, celles qui régulent l’offre et la demande, en termes économiques.
On sera capable de vous fournir une première idée à distance, en ligne ou par téléphone. Toutefois, l’estimation à proprement parler nécessitera une visite sur place. Cette étape servira à dégager les points forts mais également les éléments qui pourraient jouer en défaveur d’une vente : des travaux importants à entreprendre par exemple et qui seraient susceptibles de décourager des candidats désireux d’occuper rapidement les lieux.
Le dossier d’estimation complet se finalise dans les jours qui suivent la visite à votre domicile, vous disposez d’une donnée capitale, une approximation du meilleur prix net vendeur du marché. Ce sera une base honnête que vous êtes libre d’adopter telle quelle ou d’ajuster peu ou prou, de manière raisonnable quoi qu’il en soit : l’objectif étant au final de se rapprocher de cet idéal de la transaction parfaite : que les deux parties, vendeur et acheteur, y trouvent leur compte.
Voilà ce que l’on peut dire de la vente, mais dans l’activité de gestion locative, les rapports sont d’un autre ordre. L’agence immobilière ne joue pas ici le rôle d’intermédiaire mais de représentant du propriétaire d’un bien qui lui délègue les pouvoirs pour traiter toutes les questions relatives à la location.
À y regarder de plus près, c’est là une tâche très conséquente qui mobilise une prodigieuse énergie surtout lorsque la maison ou l’appartement mis en location voit défiler plusieurs occupants successifs, comme cela arrive bien souvent dans le cas des logements étudiants.
L’agent intervient ainsi en amont : dans la valorisation du bien et sa publicité sous la forme d’annonces, la sélection des candidats à la location, le calendrier des visites… Il gère aussi tout ce qui concerne l’occupation quotidienne de l’habitation, en bonne intelligence avec les divers acteurs qui gravitent autour de la location proprement dite : la vie collective au cœur d’un immeuble ou d’un lotissement, la présence d’autres locataires, mais aussi de copropriétaires, la collecte des loyers et diverses taxes. C’est lui enfin qui est compétent pour assurer les états des lieux de départ et suggérer les travaux à entreprendre avant, pendant ou après l’occupation.
Un compte-rendu mensuel de gérance fera office de suivi, même si, au-delà de l’aspect formel, ce sont bien souvent les qualités humaines du gestionnaire qui distingueront les professionnels. Une bonne lecture du contexte et une réactivité à la hauteur des enjeux sont susceptibles de désamorcer d’éventuelles situations délicates, à la fois pour le propriétaire et le locataire. Ce n’est pas seulement un bon administrateur, on apprécie grandement sa capacité à anticiper et à éviter les situations inextricables. Cela suppose une bonne connaissance du bien et de son environnement, des habitudes des occupants et des attentes du propriétaire. De la fuite d’eau au retard exceptionnel de paiement de loyer, la sagacité du gestionnaire s’exerce pour faciliter la vie de tout un chacun.
Un cas particulier
La location de meublés
Si vous souhaitez proposer votre logement en location meublée, il faut savoir qu’un arrêté fixe la liste des éléments de mobilier à détenir pour être en conformité. Ces derniers sont au nombre de 11 et comprennent par exemple des meubles (literie, table et sièges…), de la vaisselle, de l’électroménager (réfrigérateur et congélateur) et jusqu’à du matériel d’entretien ménager.
Texte : Corine Tellier / Carpe Diem
