A. L’ACHAT DU TERRAIN
1. LES ÉTAPES POUR ACHETER UN TERRAIN
L’offre d’achat orale
Appelée aussi promesse d’achat ou offre de prix, n’est pas obligatoire. Elle ne vous engage pas, ni le vendeur (sauf mauvaise foi, rupture brutale ou abusive de la négociation) contrairement à l’offre d’achat écrite qui vous engage en tant qu’acheteur. Si le vendeur l’accepte par écrit, on peut dire que « l’affaire est faite ». Tellement que le vendeur pourrait même obtenir des dommages et intérêts si vous vous désistiez finalement : il n’y a pas de rétractation possible.
Pour la promesse unilatérale de vente
C’est le vendeur qui s’engage : il ne peut plus renoncer à la vente ni la proposer à un autre acheteur. Vous disposez alors d’un délai d’option. En acceptant la promesse, vous marquez votre accord en versant un acompte (souvent 10 %). Si, au terme du délai d’option, vous renoncez, le vendeur peut conserver l’acompte versé.
Le compromis de vente
Appelée aussi promesse (« synallagmatique ») de vente, engage définitivement les 2 parties. Même en cas de décès l’obligation s’impose aux héritiers. Il n’y a pas non plus de délai de rétractation. Le transfert de propriété et le paiement interviendront chez le notaire lors de la signature de l’acte de vente qui sera rédigé sur les bases de cette promesse. Le rôle du notaire est d’authentifier la transaction pour éviter toutes contestations ultérieures. Après signature de l’acte de vente, le notaire procédera à toutes les formalités nécessaires pour authentifier l’acte. Il est tenu de conserver l’original de l’acte de vente pendant 100 ans.
Paiement et frais.
Le notaire, le jour de la signature de l’acte de vente procède à l’encaissement du montant de la vente, des droits de mutation et des émoluments (sa rémunération). Le vendeur sera réellement payé par le notaire quand toutes les formalités auront été accomplies.
B. LES TYPES DE TERRAIN
1. LES CRITÈRES
Le prix du terrain
Premier critère de choix, doit être en phase avec vos moyens, vos besoins et les prix du marché local. L’emplacement du terrain a également son importance. La proximité des éléments de vie est le 1er élément de valorisation : transports, écoles, commerces. L’implantation de la maison sera largement influencée par la configuration du terrain. C’est la maison qui s’adaptera au terrain et pas l’inverse. L’implantation pourrait aussi être déterminée par les distances imposées avec les propriétés voisines ou la voie publique. Outre que la superficie intervient sur le prix, un terrain plutôt petit et bien entretenu est souvent préférable à un grand terrain mal conçu, mal implanté, et mal entretenu faute de temps ou d’énergie. En lotissement, il n’y a pas d’incertitude sur la superficie : le terrain a été borné par un expert. En secteur diffus, seul le bornage par un géomètre expert est incontestable.
La nature du terrain
Influera sur la construction. Un sol plutôt rocheux, ou sablonneux, ou composé de gravier, sera plutôt favorable. A l’inverse, un sol argileux ou constitué de remblai sera instable et nécessitera des renforts couteux. La présence de cours d’eau, de nappes phréatiques et le caractère inondable sont également à vérifier. Une étude de sol peut alors être réalisée pour environ 1500€ sachant que certains architectes l’exigent pour éviter que leur responsabilité soit engagée en cas de fissuration des murs. De même, dans le cadre de la réglementation parasismique, il faut éviter de bâtir sur une faille active, à proximité d’une falaise ou d’un versant.
L’orientation
Au soleil et au vent est à prendre en considération. La vue imprenable peut aussi être un leurre : votre voisin peut être tenu par un règlement d’urbanisme de ne pas construire au-dessus d’une certaine hauteur, mais le règlement peut évoluer et à l’horizon rien ne protégera durablement votre vue. En prévention des cyclones, éviter les sites dont les caractéristiques topographiques leur confèrent une trop grande exposition aux vents.
La viabilité
En lotissement, le terrain est viabilisé par le lotisseur. En secteur diffus, vous devez vérifier la présence des réseaux d’eau, assainissement, électricité, gaz, téléphone. Adressez-vous pour cela aux sociétés concessionnaires (adresses en mairie). Elles sont seules habilitées à intervenir sur le domaine public, mais à vos frais. Que le terrain soit ou non enclavé, il existe toujours des servitudes. Des servitudes privées, d’ordre légal ou d’ordre conventionnel. Des servitudes publiques, qui peuvent être apparentes ou non.
La taxe d’habitation et la taxe foncière
Sont à acquitter chaque année. Elles sont établies au niveau de la commune et au 1er janvier de chaque année. Elles sont dues par l’occupant au 1er janvier. Selon la négociation lors de l’achat du terrain, la taxe foncière peut être répartie pour l’année en cours prorata temporis entre l’acquéreur et le cédant.
2. LES TYPES DE TERRAINS
Un terrain à vendre est « dit » terrain en lotissement quand il provient d’un terrain unique divisé en plusieurs lots. Le lotisseur aura borné, viabilisé le terrain et organisé les accès. Il se sera assuré également de la possibilité de le construire. Vous connaîtrez la surface de votre terrain au m² près, donc il n’y a aucune incertitude sur la taille de la maison qui peut être construite. En contrepartie, le lotisseur vous imposera un prix plus élevé que le même terrain en secteur diffus, des règles d’implantation de la maison sur le terrain, des styles de construction, des parties communes en copropriété, des types de clôtures ou de haies, des normes environnementales et un règlement intérieur qui peut être plus contraignant que les règles locales d’urbanisme.
Un terrain à vendre est « dit » Terrain Diffus ou Terrain isolé s’il est hors lotissement. L’avantage est de pouvoir choisir tout type de maisons et n’importe quel constructeur : les seules limites sont celles des règlements ou vos possibilités financières.
Un terrain à bâtir
Est un terrain constructible, aménagé, borné, aux accès réalisés. Il peut faire partie d’un lotissement, mais il peut aussi être vendu en étant isolé. En tout cas, il est prêt à construire. Seuls les branchements au niveau des raccordements seront à réaliser par vos soins ; ils seront, bien sûr, à votre charge.
3. LES ASPECTS ADMINISTRATIFS
Le plan local d’urbanisme
Est établi au niveau de la commune et indique les règles globales d’urbanisme et d’aménagement. Il comprend un diagnostic de la situation locale, le pourquoi des choix effectués en matière d’aménagements et équipements, le projet d’aménagement et de développement durable, l’adaptation éventuelle à certains quartiers ou secteurs, le règlement d’urbanisme ainsi que des annexes : les servitudes publiques, l’exposition au bruit, les réseaux d’eau potable et les assainissements…
Le certificat d’urbanisme indique les règles d’urbanisme applicables sur le terrain choisi, les limitations administratives et les différentes taxes applicables. Gratuit, il est à demander à la mairie qui a un délai d’un mois pour le délivrer. Sa validité est de 18 mois.
