PROJET DE LOI « ALUR » : UNE NÉCESSAIRE RÉGULATION
Si le texte (« Accès au Logement et l’Urbanisme Rénové ») suscite, comme à l’accoutumée et souvent par les mêmes, quelques levées de boucliers, il a été adopté en premières lectures à l’Assemblée nationale puis au Sénat. N’étant pas une nouvelle arme « anti propriétaires » comme il a été trop rapidement présenté, ce « pavé », présenté par Cécile DUFLOT, ministre du logement et de l’égalité des territoires, a pour ambition de réguler le secteur immobilier. Nous exposons ici quelques mesures phares en matière de baux d’habitation.
Contrat de bail : il est prévu qu’un modèle de contrat soit défini par décret et imposé. Il serait fait obligation au contrat de mentionner le loyer médian de référence et le loyer élevé correspondant au logement ainsi que le dernier montant acquitté par le précédent locataire (s’il a quitté les lieux moins de 18 mois avant la signature du bail.)
Surface louée et diminution de loyer : le contrat de bail, devant préciser la surface habitable du logement, toute différence entre ce qui figure au bail et la surface réelle de plus d’un vingtième permettrait au Preneur de voir baisser son loyer d’autant. A défaut d’accord entre les parties, le juge pourrait être saisi dans un délai de quatre mois et la diminution de loyer, si elle est avérée, prendrait effet au jour de la signature du bail.
Encadrement des loyers : le projet de loi fait référence à la création d’un loyer médian de référence, exprimé par un prix au mètre carré de surface habitable, applicable en zone d’urbanisation continue de plus de 50000 habitants, fixé chaque année par le représentant de l’Etat dans le département déterminé en fonction de la structure du marché locatif et des niveaux de loyers constatés. Le loyer porté au bail devrait être compris entre un loyer de référence majoré, ne pouvant être supérieur de 20% au loyer médian, et un loyer de référence minoré ne pouvant être inférieur de 30% au loyer médian de référence.
Garantie Universelle des Loyers : le projet de loi fixe à l’horizon de janvier 2016 la mise en place de ce dispositif permettant de garantir les bailleurs en cas d’impayés, financé par une « contribution » supportée de manière égale par les Bailleurs et Preneurs et assise sur les loyers.
Rémunération de l’intermédiaire : aujourd’hui répartie également entre le Preneur et le Bailleur, elle deviendrait essentiellement mise à la charge du Bailleur pour l’activité d’entremise (commission d’agence proprement dite) et répartie équitablement entre Bailleur et Preneur pour ce qui est de la rédaction du bail et de l’état des lieux (devenu obligatoire et faisant l’objet d’un document type.)
Préavis : si le principe demeure un préavis de 3 mois, les applications d’un délai réduit devraient augmenter en nombre, dont l’état de santé d’un locataire constaté par certificat médical) Par ailleurs, le Bailleur n’aurait plus doit à s’opposer au renouvellement du bail pour tout locataire âgé de plus de 65 ans et disposant de ressources annuelles faibles.
Révision du loyer : le projet de loi prévoit d’encadrer la révision des loyers, la demande de révision devant être faite par le Bailleur dans le délai d’un an. On abandonnerait donc la possibilité de réviser rétroactivement sur les cinq dernières années.
Action en diminution de loyer : elle serait possible pour les Preneurs dans les zones d’urbanisation continues de plus de 50000 habitants si le montant du loyer (hors complément exceptionnel) est au dessus du loyer du loyer de référence majoré.
Dépôt de garantie : le délai de restitution devrait être ramené à un mois à compter de la remise des clefs et sous réserve d’un état des lieux de sortie conforme à l’entrée entres autres. Le point marquant face à l’abus de certains Bailleurs est l’application d’une pénalité de retard égale à 10% de chaque loyer mensuel commencé (faites le compte)
Le texte, ambitieux, renforce à juste titre l’équilibre des relations entre Bailleurs et Preneurs et vise à permettre à chacun d’accéder à la location dans les meilleures conditions et par une meilleure prévention des incidents de parcours. S’il est conséquent à mettre en place, à la hauteur de ses objectifs, il préfigure une relation et un immobilier plus serein. Si nous restons persuadés que la pierre est un produit comme un autre, nous ne pouvons que nous réjouir qu’il devienne progressivement un produit équitable.
Texte : Cabinet Expertis / Yvan Deldebat & Emmanuel Versini
