CONSTRUIRE SA MAISON INDIVIDUELLE : UNE OPPORTUNITÉ À SAISIR MALGRÉ LA CRISE !

par Maisons Créoles

Bonne nouvelle pour les emprunteurs, les taux de crédit immobilier, historiquement bas en 2014, devraient se maintenir au moins en début d’année 2015.

Si la construction de votre habitation figure parmi vos projets, c’est sans doute le moment de vous lancer dans l’aventure d’autant que vos démarches, auprès de l’agence immobilière pour trouver le terrain et du constructeur, ne seront finalisées qu’à l’obtention de votre prêt. Les acomptes versés sont restitués en cas de réponse négative de la banque.

La première étape consiste bien sur à trouver le terrain.

Son emplacement doit être étudié selon votre mode de vie et votre budget. S’il est vrai que certaines zones sont plébiscitées pour leur emplacement privilégié, d’autres plus éloignées des centres urbains restent financièrement plus accessibles, aux alentours de 55 000 euros. De plus, la réforme des règles d’urbanisme qui a, entre autres, supprimé la superficie minimale du foncier, favorise l’accès à des petites parcelles de 600 ou 800 m2.

Avant de vous engager pour l’achat d’une parcelle, contactez un constructeur afin de connaître les possibilités de construction qui varient selon la configuration de chaque terrain.

Lorsque vous faites appel à un constructeur, vous bénéficiez d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) destiné à vous protéger en tant que particulier et maître d’ouvrage. Le constructeur se charge de la totalité des travaux et s’engage à construire votre habitation dans le respect des normes en vigueur. Il reste votre seul interlocuteur en charge de coordonner les travaux avec les différents corps de métiers.

Vous bénéficiez également de garanties (dommages-ouvrage, décennale, de bon fonctionnement, parfait achèvement) mais également d’une garantie de livraison à prix et délais convenus ; Un établissement financier s’engage à achever les travaux en cas de défaillance du constructeur. D’autre part, le paiement intervient selon des modalités réglementées et précisées dans le contrat.

Bon nombre d’éléments impactent le prix d’une construction, entre le choix des matériaux, le type de construction, les finitions … Comptez à partir de 1 100 e/m2 pour une construction réalisée en béton ou en bois (fabrication semi-industrielle), à partir de 1 300 e/m2 pour une construction mixte (en bois et béton), à partir de 1 400 e/m2 pour une maison bois traditionnelle, et à partir de 1 100 e/m2 pour une réalisation en briques et en tuiles rouges.

Côté financement, plusieurs solutions sont à votre disposition. Comme nous vous l’annoncions en préambule, les taux d’emprunts immobilier sont au beau fixe pour les acheteurs avec une moyenne de 3 à 3,5 % sur l’année 2014 aux Antilles. Nous vous conseillons de consulter plusieurs banques sachant que selon votre situation (emploi, taux d’endettement, montant de l’apport personnel, durée du prêt …), les conditions peuvent s’avérer très intéressantes spécifiquement avec des prêts à 2,5 % sur 20 ans accordés à fin 2014. Lors des négociations, intéressez-vous au TEG (Taux Effectif Global) qui regroupe tous les frais et permet de connaître le coût total d’un prêt à taux fixe.

Outre le prêt bancaire classique, plusieurs solutions peuvent venir en complément.

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est un prêt aidé. Il est accordé sous conditions de ressources aux primo-accédants par toute banque ayant signé une convention avec l’Etat. L’emprunteur ayant la possibilité de différer son remboursement selon sa tranche de revenus sur une période allant jusqu’à 25 ans. Le PTZ peut se cumuler à un autre prêt (crédit bancaire, CIL, PEL, PAS…) et être pris en compte dans le calcul d’une demande d’aide au logement.

La défiscalisation est un moyen de réduire son montant d’imposition sur le revenu par l’investissement avec deux dispositifs selon que vous souhaitiez occuper le logement ou bien le louer.

La loi Girardin permet une réduction d’impôt de 18 % étalée sur 10 ans lors d’une construction jusqu’au 31 décembre 2017. Elle concerne les propriétaires primo-accédants qui occupent leur logement à titre de résidence principale sous certaines conditions (dans la limite d’un prix au m² plafonné et actualisé chaque année, d’une surface habitable comprise entre 50 et 150 m² selon le nombre de personnes dans le foyer). Le bien doit être conservé au moins 5 ans.

Depuis septembre 2014, la loi Pinel Outre-Mer remplace la loi Duflot Outre-Mer et ce, jusqu’en décembre 2016. Son objectif consiste à encourager la construction afin de faire face au besoin croissant de logements en relançant le secteur du BTP et le marché de l’immobilier.

Ce dispositif s’adresse à tout contribuable payant au moins 2 000 € d’impôts et souhaitant se constituer un patrimoine immobilier. La loi Pinel concerne les logements neufs à vocation d’habitation principale qui doivent être proposés à la location non meublée. Tous doivent répondre aux différentes exigences de réglementations acoustiques, thermiques spécifiques à chaque département aux Antilles-Guyane. La location doit intervenir dans les douze mois qui suivent l’achèvement de la défiscalisation ou de son achat si celui-ci est postérieur. Contrairement au dispositif Duflot, la location peut concerner un ascendant ou un descendant du propriétaire. Le montant de l’investissement donnant droit à une réduction d’impôt est plafonné à 300 000 € quel que soit le prix du bien. Il subit également un plafond du prix au m² fixé à 5 500 €.

Si les constructeurs enregistrent de nombreuses demandes plus ou moins originales, chaque maître d’ouvrage doit garder à l’esprit que les conditions climatiques et les contraintes sismiques de nos départements ne sont généralement pas compatibles avec tout type d’architecture. Ainsi, certaines tendances inspirées de métropole ou d’Europe se révèlent-elles non transposables sous nos latitudes.

La maison créole traditionnelle, avec sa toiture à quatre pans et son inclinaison à 30°, reste le modèle le plus abouti. Si d’autres aménagements plus contemporains tels que la maison composée de modules jour et nuit s’avèrent réalisables, compte-tenu des contraintes techniques locales, ils entraînent un surcoût de construction du fait du nombre des murs extérieurs plus nombreux et plus onéreux à la construction qu’une simple cloison (mur intérieur).

L’alternative consiste alors, pour les budgets serrés, à rogner sur la surface. Les démarches avant-gardistes entraînent effectivement généralement un coût supplémentaire excepté si lorsque la construction est adaptée à la configuration du terrain. Dans ce cas précis, elle peut même générer des économies. C’est d’ailleurs pourquoi, quel que soit votre projet de construction, il est conseillé de faire appel à un professionnel de la construction qui saura vous orienter vers le terrain qui correspondra à votre demande.

A titre d’exemple, les terrains pentus sont généralement moins chers que les terrains plats mais il faut prévoir un surcoût de 10 à 20 % lors de la construction.

L’activité du secteur de la construction reste en baisse à l’heure actuelle du fait de la morosité ambiante induite par la crise économique.

Et cependant, les meilleures conditions sont actuellement réunies pour profiter des opportunités offertes par la baisse des taux d’intérêt, l’existence du prêt à taux zéro et de la défiscalisation alors que la rémunération de l’épargne ne cesse de diminuer.

N’hésitez pas à consulter votre banquier et des courtiers afin de vous donner une chance de réussir votre projet personnel.

Texte : Christine Morel
Photos : D.R.

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1 commenter

Jean AdOn 17/05/2016 - 06:52

Bon contenu, un avis tout à fait bien fait.

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