Bien acheter et bien vendre un bien immobilier

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Vous êtes à la recherche de la maison ou l’appartement de vos rêves ; vous avez l’intention de vendre votre logement ; si vous pensez avoir uniquement à vous focaliser sur le prix du bien immobilier, sachez que des formalités administratives et des démarches vont ponctuer votre parcours avant la signature de la promesse de vente puis de l’acte authentique.

Les agences immobilières ont pour rôle de guider l’acheteur et le vendeur durant le processus de la transaction. Leur expérience technique, juridique et administrative, leur connaissance des procédures sont de réels atouts.

Signer un mandat simple ou exclusif auprès d’une agence

Le mandat simple permet au vendeur de confier la vente d’un bien à plusieurs agences, voire de trouver lui-même l’acheteur. Lorsque le vendeur signe un mandat exclusif, la vente ne peut être réalisée que par l’agence signataire, sans possibilité pour le vendeur de négociation directe avec un acheteur.

L’estimation du bien, une étape cruciale

L’acheteur et le vendeur ont une notion différente de la « bonne affaire » : le vendeur a tendance à vouloir vendre au-dessus du prix du marché, ajoutant bien souvent une valeur affective, tandis que l’acheteur a tendance à accentuer les défauts pour obtenir une baisse de prix. Au-delà de la valeur du bien lui-même, son environnement, son quartier, son orientation, sa vue … vont également influer sur son prix. Les agents immobiliers qui se chargent de cette estimation parlent alors de surcote ou de décote en fonction des atouts ou défauts de chaque logement. Un bien immobilier évalué à son juste prix, en toute objectivité, permet d’espérer réaliser la transaction plus rapidement. Pour ce qui est des formalités, comptez 3 mois environ pour la signature du compromis de vente et ensuite de 4 à 6 mois pour la réalisation de l’acte authentique chez le notaire ; les délais de réponse des banques étant de plus en plus longs.

Savoir lire une annonce Les informations à mentionner sur une annonce immobilière d’un professionnel (notaire, agent immobilier) sont désormais encadrées avec des mentions obligatoires : • Le prix de vente affiché en TTC • Le montant des honoraires s’ils sont à la charge de l’acheteur • Le résultat du diagnostic de performance énergétique • Le type de bien immobilier • Le nombre de pièces • L’état du logement • Sa localisation

Les diagnostics obligatoires

Nombreux sont les diagnostics techniques immobiliers obligatoires en cas de vente. Ils sont destinés à informer l’acheteur de l’état du bien. Tous ces documents sont regroupés dans le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) qui doit être annexé à la promesse de vente. Le coût des ces diagnostics sont à la charge du vendeur. Ils doivent être effectués par des professionnels certifiés. Il est conseillé de faire appel à plusieurs diagnostiqueurs afin de comparer les tarifs qui ne sont pas réglementés et peuvent ainsi donner lieu à des différences. Pour l’acheteur, c’est l’occasion de disposer d’informations techniques concrètes sur le bien qui l’intéresse. La liste des diagnostics diffère selon le type de bien :
• AMIANTE : mention de la présence ou l’absence d’amiante (si le permis de construire a été délivré avant le 1/07/1997)
• PLOMB : constat du risque ou non d’exposition au plomb (si le bien a été construit avant 1948)
• ELECTRIQUE : état de l’installation électrique intérieure (si le logement a plus de 15 ans)
• ASSAINISSEMENT NON COLLECTIF : état de l’installation du dispositif d’assainissement autonome (non raccordé à l’égout).
• ERP (Etat des Risques et Pollutions) : Il permet de savoir si le bien est situé dans une zone à risques naturels ou technologiques.
• GAZ : il informe sur l’état des installations intérieures de gaz (pour une installation de plus de 15 ans)
• DPE (Diagnostic de Performance Energétique) : il évalue la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre. Il n’est pas obligatoire s’il n’y pas de climatisation.
• TERMITES : présence de termites
• DTG (Diagnostic Technique Global) : il concerne les immeubles en copropriété de plus de 10 ans (si ce dernier a été réalisé ce qui n’est pas souvent le cas).
• METRAGE LOI CARREZ : il concerne les lots de copropriété mais pas les maisons individuelles.

Les contraintes d’urbanisme à connaître

Un terrain qui ne dispose pas d’accès sur la voie publique est enclavé. Son propriétaire bénéficie, dans ce cas, d’un droit de passage sur le terrain du voisin dont l’accès est le plus direct pour atteindre la voie publique. Sachez que si la maison en vente est dans cette situation et que le droit de passage n’est pas officialisé, l’acheteur pourra être amené à payer une indemnité au propriétaire du terrain sur lequel se situe le droit de passage sans pouvoir sans pouvoir en revendiquer la propriété. L’indemnité est calculée en fonction de la surface totale occupée par ce droit de passage et du prix au m2 des terrains dans le secteur. Cette information est généralement indiquée à l’acheteur au moment du compromis de vente par le notaire mais soyez vigilant et posez la question si vous avez le moindre doute.

Une maison située en lotissement peut faire l’objet d’un règlement spécifique, plus contraignant que les règles d’urbanisme locales parmi lesquelles le choix des matériaux, la couleur de la toiture, le type de clôture … pour une harmonisation visuelle du lieu. Renseignezvous auprès du vendeur ou à l’association syndicale du lotissement pour avoir connaissance du cahier des charges.

Il est conseillé de vérifier les informations auprès du cadastre de façon à connaître avec précision les limites de la propriété. L’acte de vente reprend les informations du cadastre qui servent à établir l’imposition foncière. Le bornage, réalisé par un géomètre expert, est le seul moyen officiel pour délimiter les contours d’un terrain. Cette opération permet d’éviter tout litige avec le voisinage notamment pour certains travaux tels que l’édification d’une clôture, le percement d’une ouverture qui sont soumis à une réglementation.

Acheter un bien en copropriété

Les charges de copropriété ne sont pas à négliger car ils peuvent remettre en cause votre simulation d’achat et ne plus convenir à votre budget car leur montant annuel peut être élevé. Avant de vous engager, demandez à consulter les derniers procès-verbaux d’assemblée générale de la copropriété, l’échéancier d’appels de fond, le dernier budget prévisionnel voté. Les charges de copropriété englobent l’entretien de l’immeuble (ravalement de façade, gros oeuvre, peinture …), les frais de gardiennage, de nettoyage et d’éclairage des parties communes, l’entretien de la piscine collective, de l’ascenseur, honoraires du syndic … Le calcul s’effectue en fonction de la quotepart de chaque lot (tantièmes de charges). Les derniers procès-verbaux d’assemblée permettent d’avoir connaissance des travaux engagés et pas encore payés. Lorsque des travaux ont été votés, c’est au nouveau propriétaire d’en assumer les frais.

Au-delà des documents administratifs, des diagnostics obligatoires, des renseignements transmis par le vendeur lui-même ou encore par l’agent immobilier, le voisinage est généralement une source d’informations fiables pour avoir une idée précise de la quiétude du quartier, du risque d’inondation, d’un litige concernant un droit de passage, des projets de constructions alentour … qui pourraient venir altérer la valeur du bien immobilier. La visite des lieux est l’occasion de vérifier l’état de la maison ou de l’appartement en s’intéressant au bon fonctionnement des équipements mais également à son aspect extérieur et à la piscine éventuelle.

Le home staging pour créer le coup de coeur

Toutes les études le montrent, un achat immobilier se déciderait dans les 90 premières secondes d’une visite. Le home staging consiste à valoriser le bien immobilier pour déclencher le coup de coeur chez l’acheteur. Cette valorisation passe par la mise en valeur des points forts du bien à vendre (le volume des pièces, leur luminosité, la vue …) sans toutefois dissimuler les éventuels défauts.

L’acheteur potentiel peut plus facilement se projeter dans une habitation à la décoration neutre. Il est conseillé de désencombrer le logement avant de commencer à le faire visiter. Une pièce surchargée d’objets ou de meubles paraîtra plus petite qu’elle ne l’est en réalité. Les objets personnels à l’image du portrait de l’aïeul accroché dans l’escalier ou l’entrée, du tapis de course dans le salon sont à supprimer.

Le concept du home staging ne nécessite pas de réaliser des travaux conséquents ou d’acheter de nouveaux meubles ; il permet d’accélérer une vente au prix du marché mais il ne permet pas d’augmenter le prix du bien.

À l’inverse du décorateur d’intérieur dont le travail est de personnaliser une habitation, un professionnel du home staging ne prend pas en compte vos propres goûts. Il fait en sorte que le logement puisse plaire au plus grand nombre de visiteurs. Il peut vous amener à effectuer les petits travaux nécessaires, à donner un coup de peinture sur un mur voire à changer les rideaux … pour rendre le lieu plus chaleureux.

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