L’ÉPREUVE DU FINANCEMENT

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Vous vous lancez dans un investissement à long terme et dans d’âpres négociations si vous devez passer par la case crédit immobilier. Les offres de prêt sont nombreuses. Mieux vaut s’informer avant de signer le contrat.

Comment choisir un crédit immobilier ?
Tout d’abord, faîtes jouer la concurrence en prenant soin de comparer, pour un prêt à taux fixe, le TEG (Taux Effectif Global) qui englobe tous les éléments (coût de l’assurance, montant des pénalités en cas de remboursement anticipé, garantie, frais de dossier…).

Quelques dixièmes de taux d’intérêt gagnés permettent d’économiser une belle somme au final. Plus vous bénéficiez d’un apport personnel important, plus la banque sera encline à vous proposer un taux intéressant. Disposer d’une épargne démontre votre capacité à gérer un budget et rend la banque moins frileuse à prendre le risque de vous accorder un prêt. Un minimum de 10 % du montant de l’achat est généralement demandé en apport personnel.

La plupart des banques et organismes bancaires disposent de simulateurs en ligne afin de calculer vos mensualités.

Le taux nominal qui représente le coût du prêt, hors frais, peut être fixe (négocié au départ, il ne varie pas) ou variable  (il évolue selon les taux du marché chaque année). Généralement moins élevé que le taux fixe, le taux variable peut paraître intéressant mais attention à l’augmentation des mensualités lorsque l’indice augmente. L’alternative existe avec le taux variable capé, plafonné au départ du contrat. À l’été 2014, les taux fixes pratiqués étaient à un bas niveau avec des intérêts qui avoisinaient les 3 %.

Plusieurs prêts peuvent aider à gonfler l’apport personnel :

Le CEL ou le PEL : Plus ils sont anciens, plus le montant du prêt est élevé. Ces produits permettent de bénéficier d’un taux d’intérêt avantageux quelle que soit la durée du prêt.

Le PTZ+ aide au financement de la première résidence principale neuve sans payer d’intérêts. Il est octroyé, aux primo-accédants, sous conditions de ressources et peut venir en complément d’un prêt bancaire principal.

Le prêt Action Logement (ex 1% Logement) est accessible aux salariés travaillant dans une entreprise privée employant au moins 20 personnes.

Le PAS Dom (Prêt d’accession sociale) est un prêt conventionné à un taux privilégié. Obtenu sous conditions de ressources, il peut servir à financer l’intégralité du projet immobilier.

LES ASSURANCES

L’assurance emprunteur ne peut plus être imposée par l’organisme financier. La loi Lagarde permet à l’acheteur de souscrire un contrat présentant un niveau de garanties équivalent chez l’assureur de son choix.

Si l’assurance perte d’emploi est facultative, l’assurance Décès Invalidité est exigée. Ses cotisations sont plus ou moins élevées selon l’état de santé du souscripteur.

LA GARANTIE D’EMPRUNT IMMOBILIER

La garantie d’emprunt immobilier n’est pas obligatoire. Elle représente un recours, pour l’organisme financier en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. Il peut s’agir d’une hypothèque, d’une caution solidaire d’un tiers ou encore d’une caution d’un organisme.

LA DÉFISCALISATION

La loi Girardin/Propriétaire-occupant permet aux primo-accédants, jusqu’en 2017, d’économiser d’une réduction d’impôts de 18 %, étalée sur 10 ans, avec un plafond de 2.448 € HT par m2 habitable pour une surface comprise en 20 et 150 m2 fixé selon le nombre de personnes au foyer.

Texte : Christine Morel
Photos : © FOTOLIA

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