Faire construire sa maison est le rêve de nombreuses personnes, mais cela ne s’improvise pas. Budget, terrain, modèle, garanties… les étapes de la construction sont légion. Pour éviter les pièges et réussir votre projet, découvrez notre grand dossier de la rentrée !
A. LE BUDGET
1. LES RECETTES
Les revenus
Idéalement, un organisme de crédit acceptera un dossier de prêt si les charges de remboursement ne dépassent pas 30 à 33 % des revenus, c’est-à-dire les salaires du foyer, les aides au logement (APL, ALF, ALS, soumises à conditions de ressources et non cumulables) et les éventuelles pensions ou rentes.
Les apports
L’apport est le montant mobilisable avant tout emprunt pour la construction. Un apport important est un élément d’appréciation bien considéré par l’établissement prêteur. Il est généralement constitué des économies (livret A ou compte d’épargne logement), des économies constituées dans le cadre professionnel pouvant être débloquées par anticipation dans le cas de l’acquisition de la résidence principale (PEI, Perco) et des prêts à charge de remboursement nulle – ou presque – souvent de montant faibles (prêt à taux zéro, prêt fonctionnaires, prêt de plan épargne logement, prêt Action logement).
L’emprunt
C’est le montant complémentaire aux apports devant financer l’acquisition de la maison et les frais correspondants (enregistrement, notaire, garantie, taxes). Il sera fourni par un ou plusieurs organismes de crédit. Certains courtiers ou intermédiaires peuvent obtenir le meilleur compromis entre le montant emprunté, la durée des remboursements et leur montant mensuel. Si vous avez un PEL, il est possible d’acheter le terrain avec le prêt correspondant. Mais il n’est pas recommandé de dissocier le financement du terrain de celui de la construction car en cas de retard, le terrain peut « vous rester sur les bras » et vous devriez tout de même rembourser le prêt.
2. LES DÉPENSES
Le terrain
Le terrain sera, après la construction de la maison, le poste le plus important du budget. Un compromis est très souvent à trouver entre tous les critères de sélection : le prix, l’emplacement, la proximité des services, des écoles, des commerces, des transports, la configuration, l’orientation et la superficie, la nature du terrain, la viabilité. Il faut également envisager une construction en plusieurs étapes : aujourd’hui vous pouvez construire le strict nécessaire. Mais vos besoins et les règles d’urbanisme peuvent évoluer dans la durée (ajouter une pièce supplémentaire, une terrasse, une piscine).
Pour trouver votre terrain, plusieurs options sont possibles : vous adresser directement à un particulier, à une agence immobilière (dans les 2 cas, assurez-vous préalablement du montant de la commission que vous aurez à payer), à un notaire, ou consulter les sites spécialisés sur internet.
Pour formaliser l’achat, vous devrez signer un contrat de vente (en prévoyant une clause suspensive d’obtention du permis de construire si l’achat n’est pas en lotissement) et acquitter des droits d’enregistrement (via le notaire).
La construction
Avant de statuer définitivement sur l’acquisition du terrain, veillez à ce que votre projet global soit cohérent en évaluant rapidement le budget de construction. Cela inclus les frais de conception (la procédure pour le permis de construire est gratuite), la construction, l’aménagement intérieur, l’aménagement du jardin, l’assurance dommages-ouvrages (2 à 3 % du prix de la maison) et les frais financiers de remboursement des emprunts.
Le coût des emprunts
Une fois évalué le budget global, vous serez en mesure de calculer vos mensualités de remboursement en fonction de la durée des prêts et du taux de crédit. Les formes d’emprunts, leurs durées, les taux fixes ou variables, le fait qu’ils soient ou non capés, le mix entre des prêts de moyenne durée (5 à 10 ans) et des prêts de longue durée (jusqu’à 30 ans) exigent de contacter plusieurs établissements, de faire faire des devis, de comparer les solutions et de procéder à des choix.
Les frais annexes
Les frais liés à l’acquisition du terrain : rémunération de l’agent immobilier, droits d’enregistrement et de publicité foncière, rémunération du notaire et débours divers : frais d’hypothèque, des pièces d’état civil, de l’état hypothécaire, du certificat d’urbanisme, d’un extrait de cadastre…
Les frais liés aux emprunts: les frais d’ouverture et d’instruction de dossier, les frais d’assurance obligatoire, les frais d’assurance facultative, les frais de garantie et les intérêts intercalaires quand l’emprunt est débloqué progressivement au fur et à mesure de l’avancement des travaux (attention aux retards…).
Les frais liés à l’aménagement du terrain : étude de sol, bornage, viabilisation des accès, raccordements aux divers réseaux : eau, électricité, gaz, téléphone, câble, assainissement, déblais et remblais du terrain, défrichement, clôtures et portail d’entrée, plantations d’arbres et arbustes.
Frais liés à la construction de la maison : la TVA, la rémunération de l’architecte ou du maître d’œuvre, la taxe d’aménagement, la taxe départementale de financement du CAUE, la taxe départementale des espaces naturels fragiles, une participation pour voirie et réseaux, une participation pour raccordement à l’égout, les options non comprises dans le prix de base (matériaux, aménagements), la révision du prix si l’indexation est prévue au contrat de construction, l’assurance dommages-ouvrage…
B. LES PRETS
1. LES CARACTÉRISTIQUES
Le prêt conventionné
Accordé par un établissement financier qui a passé une convention avec l’état est accordé sans conditions de ressources sur une durée allant jusqu’à 30 ans. Le taux d’intérêt est plafonné par la convention et peut être fixe ou variable, capé ou non. Il varie en fonction de la durée d’emprunt, de l’établissement qui le propose, de l’état du marché financier international et de la solidité du dossier.
Le prêt immobilier classique
Fonctionne selon les mêmes modalités, sauf qu’il est sous conditions de ressources et les taux pratiqués sont plus faibles.
Le prêt d’accession sociale
Est destiné aux ménages de revenus modestes. Il peut être mis en place à taux révisable et permet, aussi, de plafonner les frais de dossier, d’alléger les frais de garantie et, quand il est couplé avec un PTZ+, la taxe locale d’équipement.
Le prêt à taux zéro – PTZ+
Est un prêt destiné à l’acquisition de la première résidence principale. Il est fourni sous conditions de ressources, uniquement pour un logement neuf respectant un certain niveau de performances énergétiques. Il vient en complément des autres prêts immobiliers et de l’apport personnel.
Le Plan Epargne Logement – PEL
Est actuellement en perte de vitesse car les taux pratiqués sur le marché sont généralement plus intéressants. Pour en bénéficier, il faut d’abord constituer une épargne préalable au projet de construction (plafond : 61.200 €).
Le Prêt Action logement (1% logement) et équivalents
Sont des prêts qui viennent compléter l’apport ou le prêt principal. Ils peuvent se cumuler entre eux. Ils englobent le Prêt action logement accordé aux salariés du privé, le Prêt aux fonctionnaires accordé aux agents, titulaires ou contractuels, le Prêt des collectivités territoriales ou encore les Prêts des caisses de retraite complémentaire et des mutuelles.
Le Prêt relais et différé d’amortissement
Vous permet de signer un compromis d’achat de votre nouvelle maison avant d’avoir vendu le logement actuel. C’est donc pratique, mais cher !
2. LES CARACTÉRISTIQUES VARIABLES
L’étude de vos revenus
Est l’élément primordial pour l’établissement prêteur qui fera, entre autre, la distinction entre les revenus fixes et variables. Les remboursements de frais professionnels ne seront pas intégrés dans les revenus. Un changement annoncé (future augmentation de salaire) pourra être prise en compte. Le montant de l’apport personnel est également un élément important pour déterminer la qualité du profil de l’emprunteur. L’emprunteur devra toujours choisir une durée de remboursement la plus courte possible (taux d’intérêts plus faibles).
Le Taux Effectif Global
Est le « juge de paix » de toute offre de crédit. Il intègre toutes les dépenses liées au prêt.
Son mode de calcul est normalisé, il permet ainsi la comparaison entre les offres de crédit, ce que ne fait que partiellement la comparaison du seul taux financier d’emprunt.
Le taux fixe
Varie selon les conditions du marché de l’argent. Une fois le contrat signé, il devient fixe pour la durée de l’emprunt et peut être à mensualités constantes ou progressives. Lors d’un emprunt à taux variable, l’emprunteur accepte par avance que l’organisme prêteur recalcule à échéances régulières le montant des remboursements en fonction du marché des taux financiers. Le prêt est dit à taux capé quand la variation de taux est encadrée.
Vous allez payer les différents prestataires de la construction de la maison au fur et à mesure qu’ils interviennent. Vous n’aurez pas besoin instantanément de la totalité de l’emprunt. C’est pourquoi vous allez demander à votre établissement prêteur de faire des versements en plusieurs étapes. Le remboursement du capital ne commencera qu’une fois l’intégralité des fonds versés. En attendant, des intérêts intercalaires proportionnels aux décaissements vont courir, et pendant toute la durée allant jusqu’à la libération totale du prêt. Ils sont calculés au taux nominal du prêt et s’ajoutent au coût du crédit, mais reviennent moins cher que la solution qui consiste à faire libérer l’intégralité du prêt dès le 1er besoin de financement.
Le remboursement différé
Peut être partiel, pendant le différé l’emprunteur ne paie que les intérêts correspondant à la période – et la prime d’assurance – ensuite l’emprunteur rembourse normalement capital et intérêts, ou total (intérêts et capital).
L’assurance décès, invalidité est obligatoire et peut prendre en charge les mensualités restant à rembourser.
L’assurance perte d’emploi est une garantie facultative. Coûteuse, tout le monde ne peut pas y avoir accès. A la signature, il y a un délai de carence, souvent de 6 à 12 mois : pendant ce délai, aucune garantie ne joue. Il est donc impossible de s’assurer à la dernière minute ou quand le besoin apparaît sérieusement.
L’hypothèque
Est une garantie traditionnelle qui permet à l’établissement prêteur de se garantir. En cas de défaut de paiement, il peut faire saisir la maison et la vendre judiciairement aux enchères pour se rembourser.
La garantie hypothécaire rechargeable
Est la possibilité offerte à l’emprunteur, alors qu’il a remboursé une bonne partie du capital de son emprunt, de souscrire un nouveau prêt (à la consommation par exemple) qui sera garanti par la même hypothèque.
La caution
Est une garantie par laquelle un établissement cautionneur garantit à l’établissement prêteur le remboursement de sa dette si l’emprunteur est défaillant. Certains fonctionnaires peuvent obtenir par leur mutuelle des prêts sans garantie. L’établissement prêteur ne peut pas s’opposer à un remboursement anticipé. Ce dernier peut être total, ou partiel. La pénalité peut aller jusqu’à 6 mois d’intérêts sans excéder 3 % du capital restant dû.
3. LA MISE EN OEUVRE
Pour confirmer les conditions convenues lors de la négociation du prêt, l’établissement prêteur est tenu de vous adresser une offre écrite, gratuite, de prêt immobilier. Un certain nombre de mentions sont obligatoires : les identités des prêteurs, emprunteurs, éventuellement cautions, la nature du prêt, l’objet (construction d’une maison), le montant du crédit, son coût total, son TEG, la date de disponibilité des fonds, les garanties exigées en contrepartie, les conditions de transfert du prêt à une autre personne, les frais de dossiers et d’études, un échéancier des remboursements mensuels, une notice sur les conditions et modalités de variation du taux d’intérêt pour les prêts à taux variable, la durée du prêt et le coût total du crédit.
La durée minimale de l’offre de prêt est de 30 jours à compter de la réception par l’emprunteur. Un délai de réflexion est imposé : il débute le lendemain de la réception de l’offre et dure 10 jours.
